迷航的中国房市

中国经济出版社，2014年7月第一版  2014年7月第一次印刷

作者简介：

郭峰：上海新金融研究院研究员&院长助理、复旦大学经济学院博士研究生。

姓名汇集了古今至忠至勇两位大侠的名讳，因此江湖人称“郭大侠”，但却从未有寸功于社稷和黎民，每思至此，悲痛欲绝。初学数学，后习财经，但求知于财经院系，却从未习得致富之术。年届而立，虽不时仰望星空，但仍然脚踩大地，一事无成。关心着时事与八卦，醉心于读书和学术，然学海恐无涯，回头亦无岸。

工作邮箱：guofeng@sfi.org.cn

内容提要：

《迷航的中国房市》收录了作者自2013年年初至2014年年中，在纸质媒体和网络媒体上撰写的中国房市，以及相关或者不相关但是为了凑篇幅的时评文章。那些乍看起来没有节操的题目之下，是作者在阅读了海量房地产相关专著和学术论文基础上，对中国房市运行基本逻辑的严肃思考。全书分为“需求”、“供给”、“均衡（价格）”、“调控”四个循序渐进的部分，对中国房市中存在的矛盾和争议的地方，进行了阐述。在有意识和无意识的干扰下，中国房市成为一个典型的“灰暗市场”：土地永远是不够的、房子永远是短缺的、房价永远是要上涨的，而支撑这个结论的却是永远不透明的信息。

自序：如何理解中国房市

作为一个青年经济学人，笔者在与同龄友人相聚时，常被当成“专家”问计。其中，最常被问及的话题莫过于中国房市。谁让吾辈正处于谈婚论嫁、生儿育女的大好年龄呢（当然在这一问题上，我严重拖了大家的后腿，羞愧万分）。然笔者入道尚浅、才疏学浅，不能对“未来房价是涨还是跌”这样的问题做出解答。不过，作为一个受过严格经济学训练的学子，且立志以经济研究为毕生职业，又觉得必须对这些问题，有自己的见解和说辞，否则不仅不能装点门面、蛊惑良善，还会引来朋友们的腹诽，认为我是在卖关子、摆架子，不屑于与他们谈论这些问题。

因此，为了彰显自己的专业功底，以便在与有人交谈时显得出类拔萃、引人瞩目，笔者特意考究了几个关涉房地产分析的基本概念，竟然发现不少概念似是而非，误人不浅。很多常用的概念，都经不起最起码的经济学常识推敲。我们都在谈论房市，但是我们在谈论房市的时候，我们在谈论什么呢？我所接触的朋友当中很多都是学习过经济学的，但是一旦谈论到房市的时候，就往往将其在课本上学到的经济学基本知识抛诸脑后，取而代之的是对高房价的哀怨与愤怒，或者是对地方政府的期望与失望。

因此，2013年年初，围绕房市中的几个基本概念，我为媒体撰写了几篇评论文章。自此一发而不可收，在过去一年多时间内，我撰写了几十篇相关的评论文章。其中一些文章跟中国房市貌似没有直接的关系，但实际上仍有很大的内在联系。房地产行业已经深刻绑架了中国经济，对中国经济基本问题的分析，几乎都可以找到房地产的影子。

那么我们究竟应该如何理解中国的房市呢？在这本小书中，我从经济学最基本的概念入手：供给和需求。房地产也是一种“商品”，只要是商品，就应该从供给和需求角度入手分析。住房的供给不容易变化，而需求的变化则更容易一些，因此需求在决定房地产价格中居于核心地位。而住房作为耐用品和不动产，具有较好的保值功能，因此住房需求除了满足居住性需求外，很重要的是投资性需求。同样的道理，由于住房的不动产属性，使得住房的投资性需求以居住需求为基础。而关于住房的供给，首要影响因素就是土地，因此中国独特的城乡“二元”建设用地市场就成了分析中国住房供给问题的关键所在。

供给和需求的均衡之处，就是市场价格。因此在讨论住房的供给和需求之后，我继续讨论了住房价格的问题，对包括住房价格统计上存在的问题等，作出了自己的分析。并特别阐述了我对关于如何判断一国和一城的房价是否存在泡沫的看法。

在此之后，我开始讨论争议最大的领域——房地产调控。政府对房地产市场的行政干预在学术界历来争论不休，一种观点是政府应该允许市场在调节住房供需上发挥核心作用，政府只需确保基本的保障房供给即可。而另一种观点则认为政府要积极入市调节房地产市场。当然，我的观点倾向性是非常明显的，我支持政府的积极调控政策。关于政府和市场在经济中的角色分配，固然有很大的讨论空间，但市场主导，不代表着市场是一切。单就房地产市场而言，全世界几乎没有那个政府对其完全放任不管。特别是在中国，虽然市场经济是整个改革的大趋势，但由于房地产市场的特殊属性，一味鼓吹“市场化”实际上是极其危险的。具体的理由，正文有诸多分析。

以上就是我认为理解中国房市时应该遵循的基本逻辑。欲理解一个经济现象，实际上有多种方法：构建一个数学模型、进行严格的计量检验、引述一个典型案例，甚至包括讲述一个寓言故事。但我觉得，理解一个经济现象背后的经济学逻辑，始终是第一重要的。因此在本书的分析当中，除个别文章是基于数据的讨论之外，大部分文章都集中于阐述中国房市背后的基本经济学逻辑。正因此故，全篇四十余篇文章当中，我都避免对中国未来的房价作出数值上的预测。当然，你也可以理解成这是在耍滑头。

在上述基本逻辑之外，分析中国房市，还不得不牵涉到其关涉的几方利益主体，或者用更专业的经济学术语——代表性行为者：居民、房地产商、地方政府、中央政府，其中居民又可以分为无房者和有房者。很显然，每一方代表性行为者，其利益所在都不尽相同。无房居民，希望房价下降，以满足自己安居乐业的理想。有房居民，希望房价上涨，从而实现保值增值。基于利润最大化的合理立场，房地产商则希望价格越高越好。受制于“土地财政”的掣肘，地方政府虽然对高房价暗许芳心，但又怕惹恼民意，因此内心希望房市一片繁荣，但又时不时会作出压制房价的表态。中央政府作为游戏规则制定者，当初不经意间将自己摆在“土地财政”分成之外，因此处于一种相对超脱的地位，从而反反复复地表态要为民做主，打压房价高涨的势头，但又不能不顾及地方政府和地产商的利益，特别是在房地产已经全面绑架中国经济的时候，因此变得首鼠两端、三心两意。

因此，由于牵涉面广，如何做到不偏不倚的纯学术分析，难上加难。在撰写这些文章时，我力求做到“四不”：不违背自己的学术良知、不妖魔化地方政府、不对地产商提出道德诉求、不蛊惑大众情绪。当然，这只能是理想状态，尚有很大的改进空间。

最后，这些文章是我在阅读大量经济学文献和报道的基础上撰写的，在结集成书中，我对参考文献和资料来源，做了尽量多的补充，但其中的错谬之处估计仍然在所难免，这皆因自己学识浅薄之故。

是为自序。

郭峰

2014年4月6日

目录：

第一篇  名目繁多的住房需求

一、购房不存在“刚性需求”

二、“房叔”算盘是否有错打时 

三、农民工的进城与上楼    

四、城镇化是经济增长的结果而非原因

附：经济增长处处有“陷阱”    

五、房市的代际繁荣和悲催的80后  

六、性别比和被夸大的丈母娘需求    

七、女博士、性别平等与高房价        

八、婆媳矛盾刺激住房需求        

第二篇  天生垄断的住房供给

一、房市垄断天性导致市场失灵        

二、土地财政依赖症难解    

三、征地中的各方角色        

四、“保护耕地”究竟是保护谁的生命线 

五、不要把高房价归罪于“人多地少”    

六、小产权房僵局难解        

七、地产商为什么反感“招拍挂”    

八、推动“以房为中心”的住房普查        

九、为什么我们的房子只能住70年  

第三篇  雾里看花的住房价格

一、中国式房价收入比        

二、官方房价涨得慢是因数据造假吗        

附：真实经济失衡还是统计数据失衡        

三、地价和房价：鸡生蛋还是蛋生鸡        

四、如何判断是否存在房地产泡沫    

五、高房价不能怨央行        

附：货币供应量已不适合作为货币政策中介目标    

六、作为信贷扩张器的土地财政        

七、中国会不会出现“底特律”        

八、警惕“楼市崩盘论”    

附：经济增长目标制定的逻辑    

第四篇  纠结扭捏的住房调控

一、如何看待房市中的两只手    

二、从政策文本看我国房市调控史    

附：历史上出台的房市调控“国字号”文件。

三、房地产调控应扬弃“相机抉择”思维        

四、房地产调控应做到“激励相容”        

五、“流民社会”中的异地限购 

附：稀缺资源分配的几种机制         

七、二手房税收调控是“懒政”        

八、严格区分住房的保障轨和商品轨        

九、我为什么支持开征房产税    

十、用房产税调控房价的前提    

十一、保障房就应该既小又憋屈        

十二、棚户区改造不能顶保障房的缺        

附录：官员任期、政绩压力和城市房价       

一、引言        

二、文献综述和理论假说    

三、计量模型和数据    

四、实证结果及其分析        

五、稳健性分析    

六、结论和政策建议    

代后记：在课堂上理解政治学与经济学的异同  

参考文献